房子会不会直面“贬值潮”?内行预测:今明两年的楼市或超乎想象

来源:日期:2022/07/02 浏览:187

房产大佬冯仑在受访时谈到,中国人买房年龄偏低,购买第一套房的平均年龄仅27岁,而美国平均年龄是38岁,买房需求比美国人提前了11年。

一般情况下,27岁刚入社会不久,仅靠个人收入买房基本不太现实,大多需要依赖父母的共同支持。为什么国人会这么着急?在房说君看来,主要原因在于对住房的预期不同。美国家庭持有金融资产的占比较多,换言之,大多数人不需要买房也可以生活的很好。

但对于我们国家,过去20年里,价值能跑赢通货膨胀的商品只有房地产,再加上老百姓投资理念较单一,只要手里有钱,99% 的国人都会选择买房;此外结婚买房,读书买房,这种观念不管在城市还是农村都是根深蒂固的,同时也成为一个家庭展现实力和财力的方式。

你有买房焦虑吗?

国人买房年龄虽早,但在当前高房价背景下,入手一套心仪的房子并不容易,以2021年全国均价1万元/平米为例,夫妻两人的平均可支配收入约6万元,买一套110平米的房子首付款约33万元,加上约3.5%的各类税费,一套毛坯房至少要准备38万元左右的现金。

那么攒够首付款和税费至少需要六年多,可能很多人的首付款是父母掏的钱,但剩下的房贷仍是一笔不小的开销,虽然现在房贷利率有所降低,但分摊到二三十年的利息都足够一套房的房款了。除此之外还有装修费用,若装修预算约30万元左右,普通家庭从买房到入住至少需要5-11年,从22岁大学毕业工作到33岁才能勉强住进新房,这一数据刚好与人均购房年龄在27岁不谋而合。

以前都说房子保值增值,是最好的抵抗通胀的工具,然而随着这几年楼市变化明显,人们开始对买房持有怀疑态度,担心轻易买房会砸手里,不急着下手成为不少人的真实写照。那么,房子会不会直面“贬值潮”?如今下半年不买房,5年后会不会更买不起?在内行看来,3个信号需留意,或超乎想象。

1,房产过剩,房子供给大于需求趋势突出

国家统计局数据,截至今年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%,按人均居住面积39.8平米计算,现有待售商品房面积已足够1400万人居住。再加上各地还在不停地“卖地”,加上未动工或者已动工没拿到预售证的库存,足足有38.4亿平米,足够满足9600万人的居住需求。

很多人会说,这比起6年前根本不值一提。数据显示,2015年时商品房待售库存一度达到7.19亿平米的历史高值,广义库存更是约54亿平米。但值得一提的是,如今的购房需求、杠杆比例和房屋空置与过去有着明显区别。

购房需求方面,公开数据显示,2021年人口净增长只有48万,不仅人口增速已接近临界点,且不排除会出现负增长趋势。一方面,总和生育率只有1.3,很难维持正常的世代更替,还有随之而来的老龄化问题,在2015年我国老龄化率就有16.5%,而截止到去年,这个数值已达到18.9%,基本上半只脚踏进了深度老龄化社会。要知道,人口是房地产的长期支撑,过去源源不断的人口涌进,住房市场才得以维持增长趋势,但如今,伴随着人口增长放缓,老龄化上升,意味着未来每年的销售面积或会因为需求下滑进而导致下滑。

杠杆比例方面,央行数据显示,居民部门杠杆率是各部门中攀升最快的,从2000年不到5%增长至当前的62.2%。杠杆率的快速提升,也影响到金融体系的稳定,其中,房地产起到主要的推动力。目前住房资产占家庭总资产的70%,此外还有大量通过高杠杆方式买房的行为,使得居民债务负担徒增,与收入不成正比,长此以往,对住房购买力自然会降低。

房屋空置方面,等着卖的房子有38亿平米,那已经卖出去的房子都有人住吗?并不是!机构调研报告显示,2017年国内的房屋空置率为22.3%,闲置的房产约有6000万套,而2018至2021年,平均每年房产销售面积约17万亿平米,按照每套100平,空置率22.3%计算,可算出闲置房屋套数1516万套,加上原来的6000万套总套数突破了7500万套。在住房库存高,空置率高的情况下,有钱的已经不缺房了,没钱的一时间也买不起,市场博弈加剧。

综合来看,这不仅楼市步入平稳发展所要直面的问题,也是市场形成供大于求局面的事实,地产商要从低需求市场获得现金流的话,或许要作出改变了。

2,新旧两批购房者的房贷利率区别对待,“效果”或不理想

虽然2015年前后房贷利率大多在6%,但这期间常常能获得银行的折扣利率,利率的优惠和房价的上涨抵消了房屋折旧成本,反而推高了房子保值增值的效应。比如2015年重庆住房均价6500元/平米,按揭利率6.1%,在利率打7折后是4.2%,而在2022年均价约为14000元/平米,利率最低4.25%。同样是3成首付,贷款30年利息多了近40万,再算上房屋折旧和通胀率,毫不夸张地说房子根本没有增值,购买成本反倒更高了。

现有的按揭利率虽然对购房者有利,但效果并不理想,而且按照这样的下滑速度,不排除未来可能会继续下滑,所以也不难理解潜在购房者会采取观望的态度。

3,买房不再是“必选项”,而成为“选择项”

在我国,买房不止为了居住,更多是为了让子女上好学校、年轻人能顺利结婚、扎根城市享受福利三方面,其中子女读书是主要原因,过去要在城市里读书和上好学校,前提是要有房且房子在学校规划氛围内,但如今只要满足要求,即便租房也可以就地入学。比如夫妻居住在北京单位的公租房,在孩子上学方面买房不是“必选项”,公租房同样可以作为入学凭据。

目前“租售同权”正在越来越多城市实行,在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知中明确,广州、深圳、南京、杭州、厦门、成都、沈阳、佛山、肇庆等12城将作为首批试点,规范发展租房市场,并明确租客的权利和义务。也就是说,这12城将实现租房和买房同等的权益。

当前楼市,下半年不买房,5年后房子将会是“葱价”还是“金价”?

综上所述,在需求减弱、购买力降低、房屋过剩的大环境下,再结合房贷利率降低和发展租赁住房的措施,房子需求和供应的矛盾或会更加突出。因为这三个信号的出现,意味着地产商和炒房客将打破利润下限抛售房产,但购房者却不需要急着买房,这样一来,房市或将突破“贬值下限”。

如果下半年不买房,5年后随便挑还是更加买不起?对于这一点,“金融市长”黄奇帆在专访时提到,拐点过后,是房产商良性循环的开始。

房说君有话说,不难发现,现在楼市已经迈入转折点,一方面住房销售金超过18万亿,已经很难有更好的数据了,另一方面供需失衡,发展租售同权,即便是下半年不买房的话,未来几年也不会跌至“葱价”,更不可能是“金价”。但对刚需而言,也不能期望太高,房地产往稳定、健康方面发展不会改变,如果真有计划,多留意一下或许有“捡漏”机会。

本文所用图片均来自网络,如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创,严禁转载抄袭,发现必深究。(撰文:楼市隐隐侠)

0
网信快3平台,网信快3官网,网信快3网址,网信快3下载,网信快3app,网信快3开户,网信快3投注,网信快3购彩,网信快3注册,网信快3登录,网信快3邀请码,网信快3技巧,网信快3手机版,网信快3靠谱吗,网信快3走势图,网信快3开奖结果